二线城市率先取消楼市限购，房产中介：相比新政，更盼望小老板手里有钱

“你们有同样的口径。等你跟客户约好了，已经有20多位业主临时停售，跟客户提价了。”在佛山全面取消限购后，中介林思思(化名)收到了该公司最新的销售说辞。

从历年的经验来看，限购政策的调整往往会带动大量的外部购买力，旺盛的需求会推高房价，所以二手房业主会捂盘惜售。类似的营销说辞利用了购房者对房价上涨的担忧，通过制造紧张感，让他们更快做出买房决定。

今年6月，佛山已将限购范围从11个镇街缩减至3个，但林思思并未感觉到市场明显回暖。

持续的市场低迷需要更宽松的政策来刺激。12月9日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。12月10日起，佛山仅有的三个镇街暂停住房限购政策。至此，佛山实施6年的限购政策全面取消。

这不仅是佛山6年来首次，也是首个全面取消限购的万亿级城市。今年9月，苏州和青岛在相关政策出台后不久就被紧急叫停。佛山的成功调整，让热点城市看到了可能性。新政不仅影响了佛山房产中介的营销技巧，就连东莞的同事也兴奋不已。时代财经了解到，佛山全面取消限购后，“下一站东莞”成为很多东莞中介的说辞，希望调动买房的积极性。

与佛山类似，今年7月初，东莞的住房限购区域由市内32个镇和一个高新区缩减为主城区和松山湖高新技术产业开发区的4个街道。当地资深房地产经纪人王告诉记者，限购调整后，他几乎每天都在带客户看房，但大多数客户都在观望，这样的忙碌只持续了一个月左右。“(现在)顾客真的很少，他们经常不知道该怎么办。”

虽然目前没有更多热点城市明确加入彻底取消限购的队伍，但在业内人士看来，与几个月前相比，如今的政策基调已经转变为引导市场预期和修复市场，因此未来会有越来越多的热点城市取消限制性政策。

“今年新客户特别难找”

“其实解除限购政策对我没有太大影响。”今年6月2日，端午节假期前一天，佛山首次调整限购政策。林思思告诉时代财经，虽然她的佛山公司在端午节期间的日营业额最高，但她的商店的业绩并没有太大改善。

此前，佛山共有11个镇街实施限购，占佛山总面积不到三分之一。新政后，8个镇街宣布解除限购，其中6个位于广林板块。多年来，广州和佛山一直致力于打破行政壁垒，建设区域一体化。由于佛山房价相对便宜，吸引了不少广州买家，尤其是生活和交通便利的广林板块。

新政加快了购房者入市的步伐。当时的广州客李原本打算在佛山相对偏远的区域买房，但没有限购，新政却给了她在老城区“上车”的机会。最后，李在禅城的一个楼盘做了决定。“这的确是个不错的选择。毕竟佛山的闹市，没想到两天就搞定了。本来以为会看到多几套做对比。”克而瑞的数据显示，今年6月，佛山一手房成交97万平方米，环比上涨47%，同比仍下跌26%。

然而，新政的效果很快开始减弱。克而瑞的数据显示，今年7-11月期间，仅9月份，在传统楼市旺季和房企促销的双重作用下，就实现了60万平方米的成交量，环比和同比双增长；在9月相同因素的基础上，央行下调首套房贷利率下限和国家税务总局退税政策。10月份数据环比继续增长，但同比仍有所回落；当月剩余时间，成交量较上月呈现双降态势。11月佛山共成交46万平方米，环比下降31%，环比下降33%。

林思思告诉时代财经，“以前我手下的许多客户都出来看过房子。最近都说暂时不看了，想等明年再看。”观望的背后是“追涨不追跌”的心态。

事实上，从2021年底开始，全国很多地方已经开始在需求端调整房地产政策。随着时间的推移，调整的规模逐渐略有加大，主要涉及限购、限贷、限价、限售、首付、税收等方面。其中，限购政策最受关注。从历年经验来看，限购政策的调整往往能有效撬动购房需求。财联社在11月23日的报告中引用中国指数研究院的数据显示，今年以来已有近50个城市发布过百项限购优化政策，其中包括青岛、大连、天津、苏州等16个省会城市和热门城市。

但从最终的数据来看，大部分限购调整城市的最终效果并不理想。王告诉，今年5月东莞出台“东莞七条”、7月大幅缩小限购范围后，市场开始回暖，他确实忙了一段时间。“从5月份到现在，我已经卖了三套了，但今年还得靠这三套。”在2021年上半年，当楼市仍在高位运行时，王娟武平均每个月能卖出三套。

值得一提的是，“东莞七条”和限购调整是东莞今年力度最大的两项房地产政策。其中，“万企条”最受关注的措施包括“合理确定商业性个人住房贷款首付比例和贷款利率”，缩短限售期和增值税免税期。更让市场兴奋的是，东莞取消了28个镇街的限购措施，包括林深的大部分地区。限购措施只保留在4个镇和1个高新区。

“之前积累了一些深圳客户，限购放开后邀请他们来东莞看房。”近一个月来，王几乎每天都带客户去看房子，但很多人看完房子后无所事事。“就连深圳的房地产市场也在下跌。东莞如何吸引外地买家？”

王说，自5月份以来售出的三套房全部被东莞本地客户买走。“基本上都是老客户。其中一个持续了三年，另一个持续了两年多。今年，新客户特别难找。以前在网上房产平台开个端口，花个二三十块钱就能搞定一个意向客户。现在花两三百块钱都买不到。”

克而瑞的数据显示，2022年5-11月，东莞月度成交面积在5-7月和10-11月呈现环比增长，仅8月同比增长11%，其他月份同比下降11%至63%。

只希望东莞的小老板手里有钱。

事实上，在限购政策局部松绑的刺激下，很多地方的楼市并没有明显回暖。今年9月，苏州、青岛等热点城市试图在优化限购政策上迈出更大步伐。

9月14日，随着苏州工业园区、高新区取消对非本地户籍购房者的社保或个税认购时限要求，苏州市区全境放开限购。当时苏州是第一个如此宽松限牌的万亿级城市。青岛紧随其后，9月15日，青岛市住房和城乡建设局公布了“二手房不再限购”的政策。

从去年年底开始，虽然限购政策的调整一直是全国很多地方提振楼市的主要政策工具，但基本都是局部调整，比如对非本地户口缩短社保或个税的办理时限要求，或者取消个别地区的限购措施。当时，虽然各大城市普遍受到住宅成交量和价格下滑的困扰，但采取的优化措施相对谨慎。相比之下，苏州和青岛的做法更为“大胆”，相关政策很快被叫停。

因此，12月9日宣布剩余三个限购镇街暂停住房限购政策的佛山，取代苏州成为全面取消限购的万亿城市。

“像苏州、青岛等城市当时面临的情况和现在不一样，因为当时对房地产还是坚持比较紧的政策态度，更强调‘房住不炒’、‘不依靠房地产刺激短期经济’。退出全面限购政策，本质上是激活买多套房的人。这些人显然是投资。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李说。

李进一步指出，去年12月佛山全面取消限购时，政策基调已经与几个月前不同。“当房地产下行趋势已经影响到社会稳定、经济增长、地方财政和金融风险的时候，投资需求已经完全退出。这时候就需要恢复房地产对上述方面的贡献，于是就有了像佛山这样的措施。(而且)与苏州、青岛相比，佛山在城市人气、城市能级上还是差一些，其放开(限购)的影响也比其他两个城市小”。

事实上，自今年11月以来，政策在多个方面频频加大对房地产的支持力度。12月19日，据新华社报道，中央金融办负责同志在对中央经济工作会议精神和当前经济热点问题进行深入解读时表示，“住房消费等领域还存在一些限制性政策，阻碍了消费需求的释放”，并表示“要释放这些消费潜力”。基于这一背景，李认为，未来会有越来越多的热点城市退出限制性政策。

就最近全面取消限购的佛山而言，林思思告诉时代财经记者，公司位于限购限购范围内的几个门店的同事反映，最近客户询问量和看房量都有所增加。多月没做生意的同事，这个月也做了2套二手房。

林思思指出，新政的效果在二手房中更加明显。“有些业主说政策出来后要涨价，有些之前想降价的说先不降价”。

然而，林思思心中有一个很大的疑问，新政的效果会持续多久。“目前大部分客户都在佛山，我有几个广州客户也在关注政策。我只知道一点点。一方面有更多的投资属性。另一方面，限购解除的三个区域价格都比较高，他们还是关注一些之前看过的区域。”而且目前购房者的观望心态依然盛行。“大多数(顾客)都这么认为。

王和也有类似的感受。他不再希望东莞彻底取消限购来刺激楼市。“政策越紧，买家就会越紧张。如果他们放松了，他们会觉得自己会摔倒，会再次放松。”王把希望寄托在防疫政策调整后实体企业的复苏上，让更多的东莞“小老板”有钱买房。

王告诉，以前除了深圳的客户，东莞本地的小老板也是他的主要客户。市场走低，深圳客户撤退后，东莞小老板购买力减弱但还在。他今年卖的三套房中，总价最高的一套房被小老板买走了。

“东莞工厂做很多外贸，很多生意都会回来，尤其是外贸。对他好，对我好，对大家都好，”王对说。

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